vendredi 12 décembre 2014

MON PRÊT IMMO EST TERMINE




Le Scandale de l’assurance Emprunteur

IMMOBILIER 

comment se faire restituer les parts du Fond Mutuel de Garantie (FMG)



Bien souvent méconnue par les clients, l'assurance-emprunteur est presque automatique lors d'une souscription à d'un crédit immobilier.
A la fin du contrat, les assurances et la plupart du temps les banques doivent faire profiter aux clients des bénéfices générés au cours des années.
Une restitution délibérément oublié par les établissements bancaires qui préfèrent garder le butin.



Qu'est-ce qu'une assurance emprunteur et quel est son mode

de fonctionnement ?

Pourquoi la banque doit-elle de l'argent à l'emprunteur ?



C'est une assurance que le consommateur qui souhaite emprunter dans le cadre par exemple d'un projet immobilier doit souscrire.
Elle couvre le souscripteur en s'engageant à payer ses mensualités si celui-ci n'est plus en mesure de rembourser en cas d'invalidité, de perte d'autonomie voire même de décès.
Certaines assurances peuvent même couvrir en cas de perte d'emploi, dans une situation de chômage.

Le client paie chaque mois une somme qui représente en général un pourcentage du montant emprunté mais qui est également calculée en fonction de l'âge, de la situation personnelle et de la santé du client.
Le taux varie entre 0,20 % et 1 %, il peut être un peu plus haut pour les personnes âgées ou en situation de santé difficile.
La banque doit une restitution d'argent à son client car l'assurance-emprunteur repose sur un mécanisme particulier.



Il y a quelques années, les assurances ont réussi à faire croire aux pouvoirs publics que les risques couverts par les assurances emprunteurs étaient compliqués à évaluer.
De ce fait, les autorités leur ont permis de se constituer un matelas de sécurité en sur-tarifant l'assurance-emprunteur pour être sûr qu'il n'y ait pas de problèmes de faillite des assurances.
En contre-partie de ce droit, dans le cas où les contrats d'assurances-emprunteurs se retrouvent bénéficiaires à la fin du remboursement du consommateur, l'assureur se doit de reverser une partie des bénéfices au souscripteur. 
 
Le principe est de faire payer un peu plus cher le client pour limiter les risques de survie du contrat et s'il n'y a pas eu de problèmes, l'assurance reverse la partie qui revient de droit au client.
L'assurance-emprunteur est souscrite auprès d'un assureur qui est dans 80% des cas une filiale de la banque.
Le risque est que les consommateurs ne savent pas à qui s'adresser et ils ne pensent même pas à faire la demande de restitution de la participation au bénéfice.

Pourquoi l'emprunteur ne connaît pas ses droits sur la restitution

de ces bénéfices ?

Pourquoi les banques ne mettent pas cette restitution en avant ?

Que risquent concrètement les banques à alimenter cette opacité ?


Il ne connait pas ses droits car le cadre légal de la participation au bénéfice est extrêmement large et flou.
Il a y un principe de participation mais selon la loi, le calcul de son montant est assez libre.
Les assureurs ont une grande liberté.
Ils peuvent imposer dans le contrat une participation limitée voire de ne pas l'inclure même si ce cas de figure est assez rare car légalement ce n'est pas recommandé.
La situation est indéniablement opaque pour le consommateur.
Aujourd'hui, le réel problème réside dans le fait que le banquier est encore en capacité d'imposer son assurance-emprunteur du fait de la faible concurrence.
L'assurance-emprunteur est extrêmement rentable pour les banques puisque les sinistres sont limités.
De ce fait, les banques vendent les crédits immobiliers pas très chers par exemple et elles se font de la marge sur l'assurance-emprunteur.
Les risques sont minimes pour les banques car les modalités de calcul sont très complexes, ils sont laissés à la discrétion des assurances et par extension aux banques elles-mêmes.
En cas de procédure, il faudrait que le juge étudie les comptes des établissements et il faut des compétences d'analyses financières car les chiffres et les opérations sont peu maîtrisables.
C'est un sujet difficile à manier.

Comment l'emprunteur peut-il récupérer son dû ?

Quel texte de loi faut-il faire valoir ?




Pour récupérer son dû, l'emprunteur doit une fois que son contrat arrive à terme ou dans le cas d'un rachat de crédit ou d'un remboursement de crédit, écrire à son établissement bancaire et/ou à l'assurance pour exiger le remboursement de la participation au bénéfice.



Le client doit pour cela faire valoir le code L331-3 du code des assurances qui indique la participation aux bénéfices pendant les années du contrat.



Pour vous permettre la restitution de mutualisation au titre de sa participation initiale au Fonds Mutuel de Garantie (FMG, vous devez impérativement recevoir de la part de la banque qui a accordé le prêt une attestation conforme de remboursement total du prêt.

Dans le mois qui suit celui de la réception de ce document, nous adressons à la banque cette restitution, charge pour elle d'assurer par la suite le transfert sur le compte bancaire de l'emprunteur dans son agence.

À titre d'illustration, pour une attestation reçue courant mars, la restitution intervient courant avril.

La commission de caution est acquise à Crédit Logement en rémunération de son intervention et le versement dans le Fonds Mutuel de Garantie est restituable.

Cette assurance est-elle obligatoire ?

Pourquoi les banques y tiennent-elles tant ?

Existe-t-il des alternatives ?



Légalement, ce n'est pas obligatoire mais les banques l'imposent systématiquement, le consommateur doit prendre cette assurance s'il souhaite obtenir sa demande de crédit.
Les banques détestent le risque et plus particulièrement le risque immobilier car ce sont des sommes importantes qui sont bloquées par les banques pendant de nombreuses années. De ce fait, même si les banques étudient en profondeur le cas du client avant de lui autoriser un crédit, elles souhaitent une sécurité supplémentaire.
De plus, elles ajoutent d'autres formes de garanties comme le cautionnement bancaire dans le cas où le client décide de ne plus payer les mensualités.
Il existe des alternatives mais il faut rappeler que l'assurance-emprunteur même si elle n'est pas concurrentielle, elle reste bien moins onéreuse que les autres solutions.
La première alternative est d'établir tout de même une veille concurrentiel sur les prix en se rendant au sein de compagnies d'assurances indépendantes comme les mutuelles d'assurances qui ont des taux intéressants.
La deuxième option est l'hypothèque qui oblige un passage chez le notaire avant et après le contrat, ce qui est coûteux.
La troisième solution est le nantissement, par exemple dans le cadre d'un prêt de 100 000 euros, le client peut garantir à sa banque 30 000 euros d'actions présentes dans une autre banque qu'il met en gage pour pouvoir emprunter.
Enfin, il reste le cautionnement traditionnel, une tierce personne paie à la place du client en cas d'incapacité de paiement

d'aprés un texte de M CHIPOY


Aucun commentaire:

Enregistrer un commentaire